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一场房地产调控限购风暴劲吹全国，多座城市楼市瞬间跌入冰谷，但香港楼市近期却逆市上扬。

　　晨报记者实地探访香港楼市，发现在珍稀一线海景豪宅市场，不乏内地购房者身影，投资目标直指高端豪宅，出手毫不犹豫。

　　一项香港中原地产统计数据支撑了记者的观察，发现自2010年下半年以来，内地人购置香港豪宅的份额占据交易宗数的26.9%以及交易金额的28.8%，较同期有较大增长。

　　美联地产市场研究中心主任徐枫解析说，作为国际大都市的香港楼市历来受投资者青睐，而内地自2010年初开始陆续出台的系列房产调控政策给香港楼市带来了可乘之机。

　　房产中介四成客来自内地

　　2月20日，位于香港繁华中心区的九龙达之路，数间房产经纪公司门店聚集在马路一侧。门店透明玻璃上挂满了各式各样的房产信息，不时会有路人和游客放缓脚步，瞧上几眼。连日来，晨报记者探访了香港多个区域的房地产经纪公司，发现楼价约在每平方米4万港元（新界东、新界西）到20万港元（九龙、中环一线海景房）不等，总价过亿的豪宅项目随处可见。

　　不过，香港高房价丝毫不能阻挡内地人购房的热情。记者与某家房产经纪公司经纪人蔡子基攀谈之际，其门店走进两名内地男子，手提袋里塞满了房产广告，一副风风火火的样子。记者一打听，这两名男子来自浙江柯桥，姓丁，是兄弟俩。两人名义上是参加香港旅行团，实际上是来考察楼市。对于心目中的理想价位，丁氏兄弟回答干脆：“中心地带，一千万港元左右。”蔡子基立即拿出一张精选豪宅推荐表，项目依次按价格自低向高排列，房屋照片、位置、楼层、面积，优缺点一目了然。

　　思索商量片刻，兄弟俩便在推荐表所列项目上划了两个圈，分别是一套太古城3房（售价865万港元）和一套广生行大厦高层单位（售价1138万港元）。兄弟俩当即表示要联系看房，待约定好时间后匆匆离开，据他们说，“急着赶下一个场子。”

　　内地客如此短时间选房，着实让人觉得有点诧异。蔡子基解释说，内地人大多持港澳通行证来港，逗留时间不能超过一个星期，所以选房大多行色匆匆，一旦看中便立即支付定金。

　　让蔡子基印象最深的一次，一名内地妇女来到门店，看上一套3000多万港元的豪宅，当场支付20%的定金后立即赶往机场，整个过程前后不超过10分钟，创下了交易速度之最。

　　祖籍广东梅州的蔡子基介绍说，自己接待的看房客人约有4成来自内地，大多数来自沿海地区，其中以南方省市广东、福建、浙江、上海为主，每周约有20组，而春节期间则在40组左右。

　　中原地产董事长总经理李耀智介绍，香港楼市历来是投资客的热土，而近期内地“国八条”、“限购令”等房地产调控政策密集出台意外推高香港楼市热度，内地客成交量比起去年同期起码翻一番。

　　内地客更青睐二手豪宅

　　在香港房产经纪眼中，内地客往往专挑豪宅，财力雄厚，大多选择一次性支付房款。在寸土寸金的香港，一般三口之家居住面积约60平方米，超过100平方米的单位被称为豪宅，而这往往是内地人的购房首选。一份地产统计表明，去年下半年，香港豪宅市场上近3成房产为内地人购买，较往年有较大的增幅。

　　在香港中原地产公司统计的内地客购置豪宅列表上，出现了顶级豪宅贝沙湾、君临天下、天玺、凯旋门等楼盘，而交易量均超过数十宗，交易额近50亿港元。

　　从地铁九龙站出来，一座形如拱门，金黄外观气势恢弘的楼盘便是凯旋门，放眼望去，一侧便是维多利亚港湾。蔡子基介绍说，凯旋门中庭露空处设有摩天会所和空中泳池，相邻5个“天际复式屋”售价超过2亿，跻身全球高端住宅行列。

　　蔡子基介绍，上述豪宅具有超高品质，一线海景加上顶级私人物业，业主不乏国际社会名流。

　　蔡子基表示，由于香港一手楼盘日渐稀少，新开楼盘逼近天价，因此一些二手楼房更受内地投资客青睐，“一旦有房源挂出来，不出一个星期便会交易掉。”

　　美联地产市场研究中心主任徐枫对晨报记者表示，内地人偏爱香港豪宅，除了资金实力雄厚因素外，看中香港豪宅的盈利水平和保值能力也是重要因素。据其介绍，去年香港30个主要豪宅房价较上一年上涨21.4%，而即便在1998年金融危机香港楼价跌去近半时，豪宅价格依然保持坚挺。

　　内地投资客为何青睐香港楼市

　　投资门槛低获利空间大

　　来自浙江柯桥的丁氏兄弟向晨报记者介绍，柯桥是亚洲最大的轻纺市场，兄弟两人早年开办了印染厂，并在柯桥轻纺城购置了商铺，自此与房产投资结缘。

　　相比股市，两兄弟更青睐买房这一投资方式，几乎每年都会购置一套房产，在绍兴、杭州以及上海已经拥有数套房产，然而最近内地频繁出台的限购令使得他们的投资计划受阻。

　　两兄弟后来打听到，投资香港楼市门槛很低，获利空间丝毫不低于内地市场。一名在杭州的生意伙伴现身说法，自己去年年底在沙田第一城(论坛新闻)购置了一套建筑面积60多平方米的房屋，当时成交价格是300万港元，最近刚刚以345万港元转手，仅4个月内便升值15%。

　　春节期间，丁氏兄弟便报名参加了赴港旅行团。在他们看来，香港二手普通住宅“房龄久、面积小”，因此就把投资目标转向豪宅项目，预算也提高到一千万港元左右。

　　眼看香港游即将结束，两兄弟的购房重任尚未完成，内心有些焦急，“我们要求也不高，只要房子看下来还行，就下手了。”

　　高租金低利率无房产税

　　房产业界人士认为，抛开内地房产调控导致投资客转向香港的因素，香港房产较合理的租售比（约3%）以及低利率往往获内地客追捧。

　　以临近深圳的上水地区一套90多平方米的2房计，售价为230万港元，若购房者首付5成，以利率2.5%计，贷款30年每月只需还贷4500多元，月租7500元还贷绰绰有余。

　　此外，人民币持续升值为内地客赴港购房提供了汇率优惠，香港贷款可以使用人民币还款，买楼便可实现汇率收益。随着人民币不断升值，一名深圳购房客的每月还款额已从2008年的6000元人民币降到4800元左右。

　　晨报记者获悉，内地人在港购房并无政策制约，即便购买多套也不征收房产税，而贷款方面，购房者只需提供收入证明，多家银行便会放贷。

　　蔡子基介绍，为了控制泡沫风险，香港政府2010年2月、4月和8月三次调控房地产，其中新买入的物业在6个月内转售，除了缴交4.25%的物业印花税外，买卖双方还需支付交易金额15%的额外印花税。

　　[专家看法]

　　内地投资客避免成为高房价最后的接棒手

　　作为“东方之珠”的香港，楼市神话一度催生大批富豪，但这里也是不少投资者折戟沉沙之地，楼市美妙幻象背后暗潮涌动。

　　对香港楼市前景，在坚定唱多的支持者声音中，同样不乏冷静的观点。一位受访的房地产从业人士均表示，香港楼市前景肯定是光明的，依托着内地财富阶层的崛起，香港楼市不仅受当地人追捧，同时也是内地13亿人的理想投资场所。“打个比方，文物就这么一件，标个天价也是正常的。”

　　不过，经济学家谢国忠提醒投资客理智对待房产投资。他在自己的博客中用辛辣的笔调写道：“香港人最新的梦想，就是等一个土土的内地佬来敲他的门，掏出几百万美元来买他的公寓，然后他的下半辈子就有着落了。”

　　深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示，内地投资者应“以史为鉴”，避免成为高房价的最后一棒接力手。在1998年亚洲经济危机中，不少炒房客一夜之间身负巨债，酿成多起跳楼惨剧。此外，内地投资者不熟悉香港物业投资的行情和政策，容易出现投资纠纷以及遭遇诈骗行为。

　　香港亦有楼市限购令购房不能获香港身份

　　2010年10月13日，香港特区行政长官曾荫权

　　在“2010至2011年度施政报告”中表示，香港政府决定暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，以限制境外人士投资本地物业，并从10月14日起生效。此项政策意味着，包括内地居民在内的境外人士在香港购买房产，将不再能获得香港身份。

　　和北京、上海等一线城市一样，近几年香港房价涨幅较大，当前房价已接近1997年亚洲金融危机爆发前的水平。和内地一样，为了调控香港房价，早在2010年6月1日，香港政府就出台并实施“九招十二式”，平抑房价过快上涨。

　　中原地产香港公司相关负责人表示，从实施效果看，包括加强示范单位的规管、提高售楼说明书及价单的透明度，以及厘清涉及发展商董事局成员和直系亲属的交易等在内的“九招十二式”并没有遏制香港楼市快速上涨的势头。在此背景下，有不少香港社会人士提出，是房地产投资移民的政策拉升了本地楼市房价。

　　香港“限购令”的实施会不会让香港快速上涨的房价“停涨”？对此，中原地产、美联房地产等香港经纪公司相关负责人并不看好。“统计数据显示，投资资产移民的购买量仅占香港楼市成交量的1%，因此，限制政策的实施会有影响，但不会很大。”中原地产香港公司相关负责人表示。

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